OUE Commercial REIT - Annual Report 2021

致信托单位持有人之信函 尊敬的信托单位持有人， 2021年，新加坡经济虽增长7.6%， 但强劲的经济复苏势头却不均衡。 制造业和出口业保持2020年的扩 张动力，而零售业和酒店业的表现 则仍然低迷。随着疫苗接种率的上 升，新加坡政府已谨慎地逐步放宽 各种国内限制和边境管制。调整生 活方式与冠病共存的方针有助提 升商业信心、加强社交联系，并促 使国际旅行适度恢复。 尽管处于不确定的环境，管理人庆 幸能为 2021 财政年呈献优异的业 绩。营运方面，我们专注于积极管 理投资组合，并制定战略决策以保 障资产的长期价值。我们勇往直 前，推行了一系列计划使华联企业 商业房地产投资信托（“本信托”） 更灵活和坚韧，在时刻准备把握良 机的同时，保持一贯审慎严谨的资 本管理方式。 呈献稳定的回报 2021财政年的最终可派息金额和 每单位派息额同比上升了6.9%和 7.0%，分别为1.42亿和2.60分 新元。 虽然本财政年的净物业收入因华 联海湾大厦2021年3月31日的一 半权益脱售导致比去年同期较低， 该下滑由较低的租户回扣额和削 减的物业运营费所部分缓解。 下降的净物业收入亦由华联海湾 大厦的业绩自2021年4月1日起 被视为合营企业和较低的利息费 被进一步抵消，使可派息金额为 1.316亿新元。包括1,040万新元 的资本分派，最终可派息金额为 1.42亿新元。资本分派包括之前 2020财政年为了保持财务灵活性 所保留的500万新元，以及华联海 湾大厦脱售收益的部分分派之540 万新元。 我们有幸与大家分享，本信托自 2021年9月20日起被纳入FTSE EPRA Nareit全球房地产指数系 列（全球发达市场指数）。加入该 指数提高了本信托在全球投资者 中的知名度，并增加了交易流量。 2021年的日均单位成交量同比 2020年上涨了20.0%，而单位价 格则在本年度截至2021年12月31 日提升14.3%至0.44新元。纵观所 有派息，本信托于2021财政年实 现了22.0%的总回报率。 重塑投资组合 华联海湾大厦以买卖双方同意的 价格，即12亿6,750万新元或每平 方英尺3,170新元出售，比上市初 始购买价超出26.1%。该交易符合 管理人的投资管理策略，于抓紧重 组投资组合的机会，同时在新加坡 坚韧的办公楼市场继续占有一席 之地。大约2.626亿新元的脱售净 收益为本信托提供了优化资本结 构的机会。在消减部分借款数额 后，提高了本信托的财务灵活性。 有鉴于此，本信托的物业投资组合 估值减少到大约60亿新元。排除 脱售物业，本信托的投资组合估值 同比保持平稳。虽然酒店和零售组 成因疫情的持续影响估值轻度下 跌，但新加坡办公楼估值整体呈上 升趋势，公允价值对比上个财政年 上调0.2%至7.5%。因此，每单位 资产净值为0.57新元。 尽管如此，本信托2021财政年的 投资组合表现继续以优质甲级办 公楼资产为主，由多元化蓝筹租户 群支撑。酒店业6,750万新元的最 低租金条款也为本信托的收入提 供了重要的下行保障。整体而言， 办公楼业以59.2%持续成为投资 组合收入的最大贡献者，酒店业 则贡献26.0%，零售业占收入 之14.8%（根据本信托在相应物 业中的比例权益）。 办公零售业–专注于积极资产 管理 新加坡冠病疫情管理措施的频繁 调整以及经济前景不确定的情况 下，租户继续关注成本效益，从而 影响了办公楼和优质零售业的租 赁信心。截至2021年12月31日， 本信托的新加坡办公楼投资组合 锁定出租率同比下降2.9百分点至 91.2%。尽管如此，由于过去连续 几个季度实现了正面租金调正，截 至2021年12月，新加坡办公楼投 资组合的平均租金同比去年同期 较高。 截至2021年12月31日，文华购物 廊的锁定出租率同比下跌4.4百分 点至86.7%。包括在不确定营运环 境中满足租户需求的短期租赁合 约，锁定出租率为94.3%。锁定出 租率下跌的部分原因是重新定位 某些空间，以提供更多餐饮选项， 增进租户组合。预计这将加强商场 的吸引力，并在工程完成后有助 提高出租率。有鉴于高端零售业 面临的持续挑战，截至2021年12 月，该物业的平均租金同比下降 了6.9%至每平方英尺每月20.88 新元。 21 A N N U A L R E P O R T 2 0 2 1